Author	กฤษฎา เพ็ชรประยูร, 2515-
Title	มูลค่าที่ดินในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อที่อยู่อาศัย :กรณีศึกษา บริษัท จัสติส พร็อพเพอร์ตี้ แอนด์ แอพไพรซัล จำกัด / กฤษฎา เพ็ชรประยูร = Land value in asset valuations for housing : a case study of justice property and appraisal company limited / Krisada Petchprayoon
Imprint	2545
Connect to	http://cuir.car.chula.ac.th/handle/123456789/6077
Descript	ก-ฎ, 137 แผ่น : ภาพประกอบ

การวิจัยครั้งนี้มีวัตถุประสงค์ทั่วไปเพื่อศึกษามูลค่าที่ดินที่มีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพมหานคร และมีวัตถุประสงค์เฉพาะคือ เพื่อศึกษาตัวพยากรณ์ร่วมระหว่างการแบ่งพื้นที่เขตของกรุงเทพมหานคร การดำเนินการพัฒนาที่ดินเพื่อ ที่อยู่อาศัย ระยะทางจากถนนสายหลักแยกเข้าซอยสู่ตำแหน่งแปลงที่ดิน รูปร่างของที่ดิน ระดับของที่ดินเมื่อเทียบกับถนนผ่านหน้าที่ดิน และสาธารณูปโภคบริเวณที่ดิน ที่มีผลต่อมูลค่าที่ดินต่อตารางวา เพื่อศึกษาเปรียบเทียบมูลค่าที่ดินต่อตารางวา ที่มีการแบ่งพื้นที่เขตของกรุงเทพมหานคร และการดำเนินการพัฒนาที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยต่างกัน และเพื่อศึกษาความสัมพันธ์ของมูลค่าที่ดินต่อแปลงกับมูลค่า สิ่งปลูกสร้าง ที่มีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อที่อยู่อาศัย กลุ่มตัวอย่างคือ ลูกค้ารายย่อยของธนาคารอาคารสงเคราะห์ที่มีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อที่อยู่อาศัยประกอบการขอสินเชื่อ โดยบริษัท จัสติส พร็อพเพอร์ตี้ แอนด์ แอพไพรซัล จำกัด ตั้งแต่วันที่ 1 มิถุนายน พ.ศ.2544 ถึงวันที่ 31 พฤษภาคม พ.ศ.2545 จากจำนวนประชากรทั้งหมดที่ทำการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน 964 ราย ด้วยการสุ่มตัวอย่างแบบอาศัยความน่าจะเป็น แบบแบ่งชั้นภูมิอย่างไม่มีสัดส่วน การคำนวณขนาดของกลุ่มตัวอย่างใช้สูตรของ Taro Yamane ได้กลุ่มตัวอย่างจำนวน 282 ราย นำค่าปัจจัยต่างๆ ตามวัตถุประสงค์ข้างต้นมาใช้ในการวิเคราะห์ข้อมูล มีเครื่องมือที่ใช้ในการวิจัยคือ แบบบันทึกรายการของกลุ่มตัวอย่างดังกล่าวมาทำการวิเคราะห์ข้อมูลด้วยค่าสถิติคือ ความถี่ ร้อยละ ค่าเฉลี่ย ส่วนเบี่ยงเบนมาตรฐาน การวิเคราะห์ถดถอยพหุคูณ การวิเคราะห์ความแปรปรวนแบบทางเดียว การทดสอบความแตกต่างของค่าเฉลี่ยที่เป็นอิสระจากกัน และการหาค่าสัมประสิทธิ์สหสัมพันธ์ของเพียร์สัน
ผลการวิจัยพบว่า 1. ระดับความสำคัญของปัจจัยที่มีผลต่อมูลค่าที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยต่อตารางวา มีลักษณะของปัจจัยที่มีผลต่อมูลค่าที่ดินต่อตารางวาที่มีระดับความสำคัญเรียงตามลำดับดังนี้ (1) การแบ่งพื้นที่เขตของกรุงเทพมหานครโดยเขตเมืองชั้นในมีระดับความสำคัญกว่าเขตชั้นกลางหรือเขตต่อเมือง (2) การดำเนินการพัฒนาที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยโดยโครงการจัดสรร (3) ระดับของที่ดินเมื่อเทียบกับถนนผ่านหน้าที่ดินซึ่งอยู่สูงกว่าระดับถนนเกิน 20 เซนติเมตร (4) สาธารณูปโภคบริเวณที่ดินที่มีไฟฟ้า น้ำประปาหรือน้ำบาดาล ท่อระบายน้ำ ไฟฟ้าถนน 2. ความแตกต่างของมูลค่าที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยต่อตารางวา ลักษณะของการแบ่งพื้นที่เขตของกรุงเทพมหานคร ประกอบด้วยเขตเมืองชั้นใน เขตชั้นกลางหรือเขตต่อเมือง และเขตชั้นนอกหรือเขตชานเมือง ทำให้มูลค่าที่ดินต่อตารางวาแตกต่างกัน โดยลักษณะของการดำเนินการพัฒนาที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยในลักษณะโครงการจัดสรรทำให้มูลค่าที่ดินต่อตารางวาสูงกว่าที่อยู่อาศัยเดี่ยวซึ่งเจ้าของดำเนินการก่อสร้างเอง 3. แนวโน้มของมูลค่าที่ดินต่อแปลงที่ดินกับมูลค่าสิ่งปลูกสร้าง ที่ได้จากผลการประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อที่อยู่อาศํย มูลค่าที่ดินต่อแปลงที่ดินกับมูลค่าสิ่งปลูกสร้างมีความสัมพันธ์กัน เมื่อมูลค่าที่ดินต่อแปลงที่ดินมีมูลค่าสูง มูลค่าสิ่งปลูกสร้างมีแนวโน้มสูงขึ้นตามไปด้วย ซึ่งผลการวิจัยนี้สามารถนำไปประกอบการประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อที่อยู่อาศัย ตลอดจนการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยให้เกิดความเหมาะสมกับมูลค่าที่ดิน นอกจากนี้ยังสามารถนำวิธีการทางสถิติที่พัฒนาขึ้นในการศึกษาครั้งนี้มาประยุกต์ใช้ประกอบการวิเคราะห์มูลค่าที่ดิน เพื่อให้มูลค่าที่ดินในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อที่อยู่อาศัยมีความถูกต้อง แม่นยำ และมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น
The general purpose of this study was to research into the land value in asset evaluations for housing in the Bangkok Metropolitan area. The specific purposes were to study such common predictors affecting the price per square wah of a piece of land. These include the demarcation of Bangkok, the development of land for housing, the distance from the main road to the housing areas, the shape of the land, the level of the land compared to the road running in front of the land and the public utilities in the areas. In addition, the study compared the land value per square wah between the land demarcated by the Bangkok Metropolitan area and the land developed for various types of housing. The study also investigated the relationship between the land value per plot and the building value. The samples were retail customers of the Government Housing Bank. Their pieces of land were appraised for housing by the Justice Property and Appraisal Company Limited from June 1, 2001 to May 31, 2002. Based on the disproportional stratified random sampling, the samples were chosen from the 964 customers. Taro Yamane's formula was used to calculate the size of the samples. The result was 282 customers. The aforementioned factors were used to analyze the data. The tools were the samples' records analyzed by frequency, percentage, mean, standard deviation, multiple regression analysis, one-way analysis of variance, independent samples test and Pearson product moment correlation coefficient. It was found that 1. The order of importance of factors affecting the land value per square wah was (1) the location (inner city was more important than urban fringe.), (2) the land developed by a real estate agent, (3) the land which was over 20 centimeters higher than the road running in front of it and (4) the land equipped with electricity, a water supply, a drainage system and street light. 2. The division of Bangkok into inner city, urban fringe and suburb could differentiate the land value. Moreover, the land developed by a real estate company cost more that that developed by the land owner. 3. According to asset evaluations for housing, the land value per plot was related to the building value. In other words, when the land value was high, the building value was high too. The results could be incorporated when the assets for housing was appraised or used to analyze the use of land for housing in line with the land value. Moreover, the statistical methods used in this study could be applied to the analysis of land value so that the actual land value could be obtained.

LOCATION	CALL#	STATUS
Central Library @ Chamchuri 10 : Thesis	451343	LIB USE ONLY